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居住权制度的法律构造
 
更新日期:2019-07-11   来源:理论月刊   浏览次数:38   在线投稿
 
 

核心提示:(一)居住权主体居住权的适用主体对象仅包括自然人,法人不应在其列。因法人对房屋的使用是以获益经营为目的,并非生存居住之必需,且租赁制度可以为

 
(一)居住权主体
居住权的适用主体对象仅包括自然人,法人不应在其列。因法人对房屋的使用是以获益经营为目的,并非生存居住之必需,且租赁制度可以为法人提供充分的经营需求。另外,权利主体的范围应限于近亲属和由房屋所有权人扶养的其他家庭成员。而家庭成员,因为权利或提供家庭服务而共同生活的人应在此之列。当然,出于保护弱者的目的,只有处于无处安居、生活困难等弱势地位的特定人群才能成为居住权主体,以维护其居住权益。伴随着司法实务居住权益纠纷渐增,且尤以公有产权房和投资性住房为多,因此应将房屋共有产权人等与房屋权属有关联的人归入居住权主体。
(二)居住权客体
居住权系基于他人所有权的房屋之上而使用的权利,因此其客体一般为他人所有建筑的部分或全部,包括住宅、土地等其他附属物。相较于一般无权,这一点体现了居住权的灵活性与适应性。因为一般物权的客体只能是独立的物,对于物的一部分不能设立物权,体现了其客体的独立性。然而居住权有其自身区别于其他权利的特性,可以在房屋整体上设立,也可以房屋部分为载体予以设立。考虑到现实生活中仍有房屋所有人和居住权人共处于一房之中的情形,因而居住权的客体范围有待进一步细分:一是对他人房屋的全部或部分加以利用;二是为了维护共同居住人的生存权益,且有关公有产权房没有法律性规定时,应将其涵括在居住权的客体范畴,同意在公有产权房上设定居住权。
(三)居住权人的权利
1、占有、使用权。以居住为前提,居住权人对自己所居房屋有排他的占有使用权利,且不受第三人和所有权人的干涉。居住权人欲对房屋加以使用,须先为占有控制。面对他人对自己权利的妨害,居住权人具有排除妨害请求权和自我保护的权利。居住权人使用住房,是为生存之必要。出于生活所需,居住权人在自己入住房屋之前提下亦可会同家庭成员和必要的服务人员一起居住。与此同时,“居住权人为充分利用所居住房,其对房屋的各种附属建筑和设备亦有使用权,对附着于住房上的其他权利事项也可使用,如房屋区分所有权的持份权、成员权以及相邻权、地役权等。”“居住权客体有效范围可及与房屋整体,亦可为房屋的一部分,如果居住权人对房屋的整体都有居住权,则居住权人自然有权对整个房屋及公共设施加以利用;若居住权人只对部分房屋享有专用权时,居住权人对于整个房屋的公共设施亦有权使用,否则居住权的立法目的可能无法实现,当然对公共设施的使用是基于部分居住权的实现,若该部分居住权无法实现,对公共设施的使用更无从谈起。”另外,居住权人对所住房屋无须支付使用费,但当事双方另有约定者除外。
2、收益权。对于居住权能否出租,理论界对此存在较大的争议。然而通过比较可知,转让居住权和出租房屋行为二者法律性质虽有所不同,但取得的效果却相类似。故认为居住权具有人役权性质的部分国家,严格禁止居住权人利用所居房屋并从中获利。本文的观点为,欧洲的一些国家之所以对居住权人住所的出租予以严格把控,是缘于概念的体系化划分标准,避免人役权整体的分散。因在民法典中,这些国家对人役权制度的涵括内容较多,不止有居住权,还有用益权和使用权,而出租权属于用益权的一种,且非单纯的使用,为使之予以明确区分,故对房屋租赁权利进行严格限制,以此来区分居住权和用益物权。但是,我国并没有人役权和地役权该类制度划分结构,用益物权中也只存在一个人役权,即居住权,权利明晰,不存在权利的混淆不清问题。此外,若居住权人对房屋进行出租,可最大限度的对房屋予以利用,在资源紧缺的今天具有现实意义,且缓解了居住权人的生活困境,对所有权人利益也不会有影响,满足双方的各自需求,故我国关于居住权的立法,针对是否同意将房屋出租,我国持赞同态度。但该出租权不应完全不受限制,房屋租赁期限应在居住权期限范围内,以免所有权人的权益受损。
3、房屋修缮权。为了满足正常的生活所需,应当允许居住权人对房屋进行适当的修缮,以发挥房屋最大的效用,譬如装饰装修房屋、增建辅助设施等。值得关注的是,“虽然居住权人被允许对房屋加以维护和必要的修缮,但有关结构性的变化重整等事项不能随意改变。”但双方另有约定或经房屋所有权人同意的除外。关于房屋住所修缮所需费用的支出,当事人有约定的从约定;没有约定的,亦应由居住权人自己承担这部分费用,因为居住权人是权利的享有者,且是修缮的主要受益者,不能因此而加重房屋所有权人的负担。
4、优先购买权。居住权人具有优先购买权应由法律做出强制性规定,不应由当事双方通过合意来约定成立。从居住权的法律性质及在社会生活中的客观要求可得,物权法应当明确规定,房屋所有人在出卖房屋时,应在合理期限内通知居住权人,同等条件下,相较于第三人居住权人享有优先购买权。关于合理的通知期限,可以参照《民法通则》第118条的规定,所有人若出卖房屋,其对居住权人有提请通知的义务,应当提前三个月通知居住权人,居住权人在同等条件下享有优先购买权。
(四)居住权人的义务
1、合理使用的义务。关涉所居之房屋,居住权人应当尽到必要的注意义务,以善良管理人的标准严格要求自己,在合理适当的范围内对房屋和附属建筑予以使用。居住权人对住所的利用方式仅限于居住,不能随意变更房屋用途,不得用于商业经营活动并以此获利。如前文所述,为了日常生活起居之所需,居住权人拥有对房屋进行适当的修缮和维护的权利,但不得随意改装和改变房屋的主体结构。
2、编制财物清单和提供担保。居住权入法,是出于对居住权益保护的目的,部分限制了房屋所有权人对房屋的干涉。因房屋在居住权人的权利控制范围内,此时所有权人的利益就有被侵犯的可能性。为了维护所有权人的相关权益,避免利益冲突的发生,须对二者利益予以权衡。在设立居住权之始,居住权人对该房屋应当承担编制财物清单的义务。若居住权人之行为有损害房屋所有权人利益之嫌,所有权人有权要求居住权人提供适当担保。若居住权人拒绝提供担保之义务,所有权人可诉请法院判决其提供相应的担保或停止侵权行为。对于此项义务,欧陆各国立法中,亦有相关规定。当然,如果所有权人认为居住权人的行为对自己权益受损有因果关系,所有权人就此事实应承担相应的举证责任。
3、负担日常必要的支出。居住权人需要负担的日常必要开支包括房屋修缮费和物业费等。罗马法中写道,该必要支出主要为维护费、修缮费与赋税,而大修费部分不在其中。因为居住权人对房屋实际占有使用,对房屋的管理维护更加便宜,所以对日常必要的费用应由居住权人支付。而重大维修费用,原则上应由所有权人支付,但双方另有约定的除外。但是,若大修费是因居住权人未及时维护而导致的,毋庸置疑此项费用应居住权人承担。此外,在房屋确有必要重大维修时,居住权人有通知所有权人的义务,“居住权人在居住期间应当合理保管住房,不得有任何涉及损坏住房的行为。如若存有房屋受损灭失的隐患,居住权人负有及时告知所有权人的法律义务,或自行采取相应措施来维修房屋。”若所有权人拒绝修缮或故意拖延,居住权人对修缮费用可先行垫付,再向所有权人追偿。
4、及时返还房屋。在居住权存续期间,居住权人应当尽到善良管理人的注意义务,合理使用房屋与附属建筑,使房屋恢复至原来的状态。在居住权灭失后,居住权人应当将其悉数返还给所有权人。若居住权人死亡,其继承人应代替居住权人返还所住的房屋,因此时居住权已消灭。对于非因合理使用和满足生活所需而致房屋毁损灭失,不能及时返还的,居住权人应当承担赔偿责任。而正常情况下的磨损、折旧等,居住权人不负赔偿责任。
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